Vakantiepark Village des Cigales

Update 28 maart 2018: Rente vanaf stortingsdatum en betere dekking op de lening. Zie updates voor meer informatie.

Businesscase

Begin oktober 2017 is het goed lopende vakantiepark Village des Cigales, overgenomen door een nieuw opgerichte vennootschap (Immo Domaine Village de Cigales SARL). Deze vennootschap is in handen van Nederlandse eigenaren. Het park is gekocht met het doel om deze uit te breiden met 50 bungalows en de verhuur en het beheer onder te brengen bij FranceComfort. FranceComfort is een onderneming gespecialiseerd in het verhuren en beheren van Franse recreatieparken, en is in handen van dezelfde Nederlandse eigenaren als de vennootschap hierboven (www.francecomfort.com). De aankoop van dit park is voor een deel gefinancierd met een overbruggingslening. Deze lening zal nu worden vervangen door crowdfunding via All4Funding, aangevuld met 2 of 3 grote investeerders.

Village des Cigales bestaat uit 26 eenvoudige bungalows op royale kavels en faciliteiten (incl. voetbalveld, tennisveld, volleybalveld, 3 zwembaden etc.) op 11 hectare grond gelegen in Mauroux, Frankrijk. Het park ligt op het grensgebied van twee sterk toeristische regio’s, enerzijds de Lot, anderzijds de Lot-et-Garonne. Het park ligt in het wijngebied van Cahors met veel wijnchateaus. De afstand naar de Dordogne (Souillac/Rocamadour) is 1 ½ uur rijtijd. Het gebied kent vele bezienswaardigheden.

Het park, met een klantenbeoordeling op Zoover van 9,1, heeft in de huidige vormgeving al een hoge verhuurgraad en werd door de vorige eigenaar slechts gedurende 4 maanden per jaar geëxploiteerd. Van de bezoekers is 40% afkomstig van Nederland, 40% van België en 20% van Frankrijk en andere landen. Veel gasten komen regelmatig terug. De vorige eigenaar wilde graag met pensioen en had geen opvolger die het bedrijf wilde voortzetten. U kunt het park ook op deze site bekijken.

De uitbreidingsmogelijkheden en de omvangrijke grondoppervlakte in combinatie met de verhuurtrackrecord van het park en de aantrekkelijkheid van de regio maakt de waarde van het park in handen van FranceComfort aanzienlijk hoger dan de koopsom.

FranceComfort vakantieparken

FranceComfort Vakantieparken (www.francecomfort.com) is een professionele en dynamische beheer- en verhuurorganisatie. De organisatie is weliswaar actief in Frankrijk maar wordt geleid door Nederlandse eigenaren met kantoren in Nederland, Frankrijk en Engeland. Gerjo Timmerije is de oprichter. Hij woont met zijn echtgenote al 15 jaar in Frankrijk waar ze samen aan de ontwikkeling van FranceComfort werken. Inmiddels verhuurt FranceComfort per jaar 500 vakantiewoningen wat overeenkomt met ongeveer 6.000 vakanties van gezinnen. De marketingafdeling, gevestigd in Nederland, maakt optimaal gebruik van de nieuwe online marketing technieken. De database bevat inmiddels gegevens van zo’n 60.000 vakantiegezinnen. Er worden uitsluitend kwaliteitshuizen verhuurd. De reviews zijn positief en bezoekers geven hoge cijfers. FranceComfort is preferred partner van de grote touroperators, gekoppeld met o.a. Booking.com. Ze realiseren zeer hoge bezettingsgraden in de 10 door hen beheerde parken gelegen in Midden- en Zuid-Frankrijk, zoals de Provence, Dordogne, Languedoc, Lot, Ariège en Poitou-Charente. Vilage de Cigales is het tweede park dat eigendom wordt van FranceComfort.
Veel vakantiehuizen op de parken zijn eigendom van Nederlandse en Belgische investeerders. Een Nederlandstalige leiding is dan wel zo makkelijk voor hen. Zelfs de parkbeheerders zijn Nederlandstalige echtparen.

In de 15 jaar dat FranceComfort bestaat, is veel kennis van de lokale (Franse) markt en regelgeving verworven. De onderneming heeft een uitgebreid netwerk van Franse deskundigen om zich heen verzameld, zoals notarissen, advocaten, accountants, fiscalisten, bouwbedrijven, architecten en lokale overheidsinstellingen.

Financieringsbehoefte

De overeengekomen koopsom voor het vakantiepark bedroeg 1.150.000 Euro kosten koper. De totale investering bedraagt 1.415.000 Euro inclusief overdrachtsbelasting en notariskosten, kosten voor lichte renovatie van de 26 woningen en kosten voor de projectvoorbereiding en financiering.

Van de koopsom heeft de verkoper 350.000 Euro als 3 jarige geldlening verstrekt tegen een rentetarief van 5% zodat nog 1.065.000 Euro resteert voor dekking van het financieringstekort. Hiervan is 500.000 Euro gefinancierd door Nederlandse informal investors en het restant is gefinancierd middels een overbruggingsfinanciering. De overbruggingsfinanciering wordt vervangen door 250.000 Euro crowdfunding via All4Funding aangevuld met 2 of 3 grote particuliere investeerders.

De geldlening verkregen via All4Funding zal een gewone geldlening naar Nederlands recht zijn en geeft een rentevergoeding van 8% bij een looptijd van 1,5 jaar. Terugbetaling van rente en hoofdsom van de geldlening wordt zeker gesteld door verstrekking van een recht van eerste hypotheek op specifiek geïdentificeerde bestaande woningen met haar ondergrond. Concreet zal dit twee vakantiewoningen zijn van het type Cigale en één vakantiewoning van het type Papillon (verkoopwaarde circa  € 277.000,--).

Cashflow voor aflossing

De bestaande 26 woningen worden aan particulieren verkocht. De kopers van de woningen kunnen een rendement van 6% op hun investering behalen. De verwachting is dan ook dat de verkoop van deze vakantiewoningen snel zal gaan en maximaal 1 tot 1 ½ jaar zal duren. Uit de opbrengst van de verkoop (ca. 2 miljoen Euro) worden de initiële financieringen afgelost, waaronder de crowdfundinglening. De verkoop van de woningen is in handen van een 10-tal Belgische makelaars gespecialiseerd in verkoop van recreatiewoningen.
De verkoop van de 26 bestaande woningen zorgen voor een kasstroom van ca. 2 miljoen Euro om de rente en aflossingsverplichtingen te voldoen van de 1.065.000 Euro die met kortlopende geldleningen zijn gefinancierd. Zoals uit onderstaande tabel is af te leiden, dienen slechts 12 woningen te worden verkocht om de alle kortlopende geldleningen af te kunnen lossen.

 

Overige financiële toelichting

Solvabiliteit
De vennootschap Immo Domaine Village de Cigales SARL is de leningnemer en sinds 1 oktober 2017 de nieuwe eigenaar van het park. De vennootschap heeft geen andere schulden dan de in de vorige paragraaf genoemde schulden. De vennootschap heeft geen bankleningen.


Zekerheden
De vennootschap is de enige eigenaar van het recreatiepark en heeft geen andere zekerheden gesteld dan die aan de geldverstrekkers hierboven genoemd en beperkt tot de verschuldigde hoofdsom van de geldlening van de investeerder. Aan de crowdfunders wordt het eerste hypotheekrecht gegeven op twee vakantiewoningen van het type Cigale en op één vakantiewoning van het type Papillon, wat een goede dekking geeft op de verstrekte lening.


Extra beloning
Investeerders die € 1.500 of meer investeren ontvangen 5% korting bij elke boeking van een vakantiewoning, bij één van de parken van FranceComfort. Investeerders die € 2.500 of meer investeren ontvangen zelfs 10% korting. De korting geldt wanneer de crowfunding succesvol is en is te gebruiken gedurende 1 jaar na de startdatum van de lening.

Updates

Rente vanaf stortingsdatum en betere dekking op de lening

Geplaatst op 28 maart 2018 om 16:27

Rente vanaf stortingsdatum tot aan start lening

Omdat er nog veel inschrijvingstijd is, zien we dat veel investeerders nog wachten met investeren. Om het project sneller vol te kijgen hebben we samen met All4Funding besloten om een rentevergoeding uit te keren vanaf de datum dat u heeft ingelegd totdat de crowdfundinglening ingaat.

Investeerders die tot aan 10.000 euro investeren, ontvangen 1% rente op jaarbasis en investeerders die 10.000 euro of meer investeren, ontvangen 2% rente op jaarbasis. Dit geldt ook met terugwerkende kracht voor investeerders die al geld hebben gestort.

 

Betere dekking voor de crowdfundinglening

Als dekking op de crowdfundinglening wordt er op drie vakantiehuizen hypotheek gevestigd ten gunste van de crowdfunders. Twee van het type Cigale en één van het type Papillon. Omdat we nog niet helemaal zeker weten wat we met de huisjes type Papillon gaan doen, is in overleg met All4Funding besloten om dit huisje te vervangen met een huisje type Grillon. Die is hoger in waarde, waardoor er een nog betere dekking ontstaat voor de crowdfundinglening. In het bijgaande document ziet u de plattegrond van het park en welke huisjes aan All4Funding zijn toegewezen voor hypothecaire zekerheid.

Bijgevoegde documenten:

€ 250.000,00
geïnvesteerd van de € 250.000,00

100,0%


Rating
S2+ - starter, goede financiële verwachtingen, met onderpand
Graydon rating
NR
Financiering
annuïteitenlening
Rente per jaar
8,0%
Looptijd
1 jaar en 6 maanden

Reacties van investeerders

peter koorevaar – € 4.000,00

Toegevoegd op 2-4-2018 21:41

het park lijkt klein op maps maar de toekomst wordt mooi en hopelijk voor ons allen een succes met dit frans avontuur

G.Schoone

Toegevoegd op 2-4-2018 18:53

Succes mensen en tot volgend jaar zomer in m’n bungalowtje

Anoniem

Toegevoegd op 30-3-2018 18:17

Alle vertrouwen in het project.
Ik ken de streek en de (solide) organisatie!

Succes!

Lina Bielleman-Fraas – € 10.000,00

Toegevoegd op 29-11-2018 09:24

Weer te laat met het betalen!!!!!!

Anoniem

Toegevoegd op 26-3-2018 14:01

Maak er een mooi park van!

Anoniem

Toegevoegd op 27-2-2018 22:45

Prima deze crowdfunding. Alleen apart dat je al moet betalen als de crowdfunding nog loopt. Waarom niet als het vol geschreven is?

Anoniem

Toegevoegd op 26-2-2018 16:00

Succes!

Jos Janssen

Toegevoegd op 24-2-2018 22:09

Succes jongens, maak er maar een paradijs van waar iedereen kan genieten

Meer reacties tonen